Wiener Büromarkt: Vermietungen durch Corona-Krise deutlich gesunken

„Verlust von einem Quartal“ – Büro-Marktbericht von Otto Immobilien

Die Folgen der Corona-Pandemie treffen auch den Wiener Büromarkt: Bei der Vermietung von Büroflächen in der Bundeshauptstadt ist nach Einschätzung der Experten von Otto Immobilien heuer mit dem Verlust eines durchschnittlichen Quartals zu rechnen. Die Gesamtvermietung würde sich dadurch auf rund 130.000 m² verringern, im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 200.000 m².

„Zunächst war die weitverbreitete Sorge, dass alle laufenden und fast abgeschlossenen Projekte zur Gänze gecancelt oder verschoben werden. In den letzten 10 Tagen hat sich jedoch mehr Zuversicht eingestellt. Man hat sich mit den Umständen arrangiert und findet auch vertragliche Lösungen“, berichtet Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen bei Otto Immobilien. Einige Projekte im Frühstadium würden allerdings definitiv verschoben, so Scheffler.

Investment weniger stark betroffen – Aber fast alle Projekte „on hold“

Am Büroinvestmentmarkt fallen die Auswirkungen der Corona-Krise im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Hotel oder Retail weniger deutlich aus. „Zwar befinden sich fast alle Transaktionen aus operativen Gründen auf „on hold“, die meisten Investoren gehen aber von einer zeitlichen Befristung der Situation aus“, berichtet Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Zum vollständigen Abbruch von Transaktionen sei es bisher nur in absoluten Ausnahmefällen gekommen.

Das Investmentjahr 2020 hatte im ersten Quartal mit einem Gesamtumsatz von insgesamt 410 Mio. Euro noch gut gestartet, ausgenommen im Bürobereich. „Bis das Transaktionsgeschäft Ende März durch die Corona-Krise vorläufig zum Erliegen kam, sehen wir für diesen Sektor im ersten Quartal 2020 Transaktionen in der Höhe von € 79 Mio. Euro – dies ist ein Rückgang von 75 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres“, so Lukaschek. Eine Ursache dafür sei in erster Linie eine Vielzahl von Transaktionen, die noch im Vorjahr abgeschlossen wurden.

Das Jahr 2019 war nach Recherchen von Otto Immobilien mit einem Gesamtvolumen von 5,4 Mrd. Euro ein gutes Investmentjahr, mit Spitzenrenditen im Bürobereich von 3,5 Prozent.

Neubauleistung heuer stärker – Leerstandsquote konstant bei 4 Prozent

Die Neubauleistung im Jahr 2020 wird laut Marktbericht mit 155.200 m² wieder stark zunehmen – nach einem Rekordtief im Vorjahr von 36.400 m². Von den neuen Flächen sind im ersten Quartal bereits rund 86.000 m² (55 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen nicht mehr zur Verfügung, berichtet Martin Denner, Teamleiter Immobilien Research. Die Fertigstellungen heuer liegen in den Submärkten Wienerberg (Süden), Hauptbahnhof, Airportcity und innere Bezirke (CBD). So werden unter anderem die Bauteile 1 und 2 des Quartier Belvedere am Hauptbahnhof, sowie der Office Park 4 am Flughafen fertig. Am Wienerberg wird mit „The Brick“ ebenfalls ein Projekt mit über 10.000 m² Bürofläche fertiggestellt. 2021 konzentrieren sich die Fertigstellungen auf den Submarkt Prater/Lassallestraße, wo in direkter Nähe zum Bahnhof Praterstern fast 70.000 m² Bürofläche generalsaniert werden.

Mit Ende des dritten Quartals 2019 lag die Leerstandsquote im VRF*-Markt weiterhin bei 4,0 %. Aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades stehen dem Markt im Jahr 2020 nur begrenzt neue Flächen zur Verfügung, wovon ein Großteil bis Jahresende vermietet sein wird. Allerdings wird der Leerstand in suboptimalen Lagen auch aufgrund von Umzügen steigen, so die Einschätzung der Experten von Otto Immobilien.

Mieten stabil – Aber Höhe der Incentives nimmt ab

Im Jahr 2019 haben sich die Mietpreise in den verschiedenen Submärkten unterschiedlich entwickelt, heißt es im Marktbericht weiter. „Die erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt (CBD) mit netto 26,25 Euro pro m² und Monat stabil geblieben, die Höhe der Incentives hat aufgrund der hohen Nachfrage in den vergangenen Monaten jedoch abgenommen“, so Steven Bill Scheffler. In den restlichen inneren Bezirken des CBDs haben die Preise bei knapp verfügbaren hochwertigen Flächen bereits angezogen und die Einstiegspreise befinden sich derzeit bei rund 13,50 Euro pro m². Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind im Herbst mit 14,50 Euro pro m² konstant geblieben.

*Das Vienna Research Forum (VRF) berücksichtigt nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und die gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.


 

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