Was ist eine Vorsorgewohnung (Anlagewohnung)? Kauftipps von unserer Expertin

Triiiple - Wohnen am Donaukanal, 1030 Wien

Anlagewohnung, Vorsorgewohnung, Anlegerwohnung – drei Bezeichnungen mit einer Bedeutung: Sie kaufen eine Wohnung, um diese weiterzuvermieten. Ziel ist für Sie als Anleger, mittels Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte zu lukrieren und langfristig Ihr Kapital zu vermehren.

 

Wohn-Immobilien-Expertin Sonja KASPAR im Interview:

 

Sonja Kaspar, Makler, Otto Immobilien

Wir haben mit Sonja KASPAR diese besondere Art der Eigentumswohnung beleuchtet.

 

Die Vorsorgewohnung auf einen Blick:

 

  • Anlagewohnungen sind eine sichere Vorsorgemöglichkeit.
  • Die Neubauwohnung ist gegenüber dem Altbau im Vorteil.
  • Lage, Größe und Grundriss sind entscheidend für ein erfolgreiches Vermieten und zwar genau in dieser Reihenfolge.
  • Eine Anlagewohnung lässt sich aus steuerlichen Gründen nicht ausschließlich fremdfinanzieren.
  • Käufer einer Anlagewohnung zahlen einen Nettokaufpreis, sofern sie mindestens 20 Jahre vermieten.
  • Es empfiehlt sich für den Vermieter, befristete Mietverträge abzuschließen.
  • Der Verwaltungsaufwand für den Vermieter einer Wohnung ist nicht zu unterschätzen. Eine Hausverwaltung schafft Abhilfe.
  • OTTO Immobilien vermarktet sehr gut geeignete Vorsorgewohnungen:

 

Was spricht für den Kauf einer Anlagewohnung bzw. Vorsorgewohnung?

 

OTTO Immobilien Journal:

Frau Kaspar, welche Gründe sprechen für den Kauf einer Anlagewohnung?

 

Sonja KASPAR:

Grundsätzlich kann man die Käufer bzw. Anleger in zwei Hauptgruppen unterteilen:

Die erste Gruppe sucht eine langfristige Geldanlage mit einer vernünftigen Rendite. Eine zukünftige Eigennutzung ist nicht geplant.

Die zweite Gruppe kauft auch zu Anlagezwecken (möchte also Mieteinnahmen lukrieren), aber der Gedanke einer Eigennutzung in 20 Jahren spielt eine Rolle: für die Kinder, Enkelkinder, in der eigenen Pension, etc.

 

OTTO Immobilien Journal:

Was unterscheidet eigentlich eine Vorsorgewohnung von einer Eigentumswohnung?

 

Sonja KASPAR:

Ein großer Unterschied ist zum Beispiel der Kaufpreis. Eigennutzer zahlen für eine Eigentumswohnung einen „Brutto für Netto“-Preis – den sogenannten Eigennutzerkaufpreis. Anleger zahlen einen Nettokaufpreis zuzüglich 20% Ust.. Diese 20% Ust. können sie sich aufgrund des Vorsteuerabzuges vom Finanzamt zurückholen.

 

OTTO Immobilien Journal:

Wie ist der Netto-Kaufpreis definiert?

 

Sonja KASPAR:

Der Bauträger ist vorsteuerabzugsberechtigt, wenn er an einen Anleger. Da nicht in allen Ausgaben des Bauträgers eine Umsatzsteuer enthalten ist, entsteht ein Mischsteuer-Satz, welchen der Bauträger an den Wohnungskäufer (Anleger) weitergibt

 

OTTO Immobilien Journal:

Können Sie uns ein Beispiel geben?

 

Sonja KASPAR:

Nehmen wir als Beispiel eine Neubauwohnung, Erstbezug, 2 Zimmer mit 51,51 m² Wohnnutzfläche und 5 m² Balkon:

Kaufpreis Eigennutzer: € 312.700,–

Kaufpreis Anleger netto excl. 20% Ust.: € 281.000,–

Kaufpreis Anleger brutto inkl. 20% Ust.: € 337.200,–

 

In diesem Fall ist der Mischsteuersatz um die 11%.

 

Eigentumswohnung, Anlagewohnung, Vorsorgewohnung kaufen in Wien - Projekt Triiiple
TRIIIPLE – urbanes Wohnen am Wiener Donaukanal © ZOOMVP.AT

 

Welche Kriterien müssen Sie beachten?

 

OTTO Immobilien Journal:

Was ist beim Kauf einer Anlagewohnung zu beachten?

 

Sonja KASPAR:

Man muss auf eine Dauer von 20 Jahren vermieten! Nur dann zahlt man den eingangs erwähnten Netto-Kaufpreis. Zusätzlich steuerlich absetzbar sind: Steuerberatungskosten, Zinsen für Darlehen, das Hausverwaltungs-Betreuungspaket.

Sollte man vor Ablauf der Frist von 20 Jahren die Wohnung verkaufen oder einen Eigenbedarf anmelden, muss man anteilsmäßig die Umsatzsteuer zurückbezahlen.

 

OTTO Immobilien Journal:

Frau Kaspar, Altbau oder Neubau? Wo liegen die Vorteile?

 

Sonja KASPAR:

Für eine Neubauwohnung spricht, dass es im Gegensatz zum Altbau keine Richtwertmiete gibt. Man kann sich an den marktüblichen Preisen orientieren.

Ein weiterer Vorteil einer Neubauwohnung liegt im Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger – sofern es ein Erstbezug ist. Der Anleger hat die Sicherheit, dass in den folgenden Jahren keine weiteren Investitionskosten auf ihn zukommen

Bei einer Altbauwohnung kann es passieren, dass die Steigleitung erneuert werden muss, dass ein Lift eingebaut werden muss, dass das Dach repariert werden muss, etc. Deshalb unbedingt den Zustand des Hauses begutachten, bevor man investiert!

 

OTTO Immobilien Journal:

Spricht auch etwas für den Kauf einer Altbauwohnung?

 

Sonja KASPAR:

Der Preis ist günstiger. Insbesondere wenn es sich um eine unsanierte Wohnung handelt.

 

OTTO Immobilien Journal:

Würden Sie also eher zu einer Neu- oder Altbauwohnung raten?

 

Sonja KASPAR:

Wenn es sich um die erste oder zweite Vorsorgewohnung handelt, raten wir zu einer Neubauwohnung – aus den oben genannten Gründen.

 

 

 

Wie sieht die ideale Anlagewohnung aus?

 

OTTO Immobilien Journal:

Als Anleger will ich eine für meine Mieter attraktive Wohnung. Worauf gilt es hier ein Augenmerk zu legen?

 

Sonja KASPAR:

Wichtig sind Lage, Größe, Grundriss. Und zwar genau in dieser Reihenfolge.

Die Lage ist ein sehr wichtiges Thema. Nähe zur U-Bahn ist das Optimum. Hinsichtlich Größe geht der Trend wieder Richtung kompakter Zwei-Zimmer-Wohnung (40 bis 45 Quadratmeter). Der Grundriss sollte keine „toten Flächen“ aufweisen.

Betreffend Einrichtung: Entweder verkauft der Bauträger gleich eine Küche mit oder der Käufer (der Anleger) muss diese einbauen lassen. Vermieten ohne Küche ist fast nicht möglich. Das betrifft auch Handtuchhalter, Zahnputzbecherhalter, Spiegel im Bad.

Attraktiv sind auch Fahrradabstellräume, zusätzlich mietbare Storage-Möglichkeiten, E-Lade-Stationen für E-Bikes, etc.

Auch im Altbau sollte man im Übrigen darauf achten, dass die Einrichtung zeitgemäß ist.

 

OTTO Immobilien Journal:

Wie sieht es mit der Finanzierung einer Vorsorgewohnung aus? Gibt es da eine Faustregel betreffend dem Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital?

 

Sonja KASPAR:

Man sollte zumindest 30 Prozent an Eigenmittel investieren können. Denn man kann eine Anlagewohnung nicht komplett fremdfinanzieren.

 

OTTO Immobilien Journal:

Auch nicht, wenn die Mieteinnahmen die Darlehensrückzahlungen decken?

 

Sonja KASPAR:

Nein, denn man muss (steuerlich gesehen) mit der Wohnung über die Laufzeit von 20 Jahren einen Gewinn erwirtschaften. Ansonsten wird die Liebhaberei-Verordnung schlagend. Die Umsatzsteuerbefreiung fällt weg. Mit einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung ist das nicht zu erreichen. Wir empfehlen deshalb, mindestens 30 Prozent Eigenkapital einzubringen. Es gibt Finanzierungsmodelle, die darauf basieren, dass der Anleger ab dem 18. Jahr einen Gewinn erwirtschaftet.

 

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Traumblick über Wien aus den Parkapartments am Belvedere

 

OTTO Immobilien Journal:

Gibt es Risiken betreffend einer Anlagewohnung?

 

Sonja KASPAR:

Die größten Risiken sind, dass die Mieter nicht die Miete bezahlen bzw. die Mieter oft wechseln. Wir empfehlen deshalb, befristete Verträge zu vereinbaren. Fünf Jahre sind ein guter Zeitraum. Das ist für den Mieter nicht zu kurz und lässt dem Vermieter Handlungsspielraum in der Planung. Man muss übrigens mindestens drei Jahre vermieten. Kürzer geht es nicht.

 

OTTO Immobilien Journal:

Viele Menschen sorgen sich um den Wertverlust ihrer Vorsorge. Ist dahingehend eine Anlagewohnung ein sicheres Investment?

 

Sonja KASPAR:

Dass eine Anlagewohnung keine Wertsteigerung erfährt bzw. an Wert verliert, ist unrealistisch. Die Erfahrungen der letzten 40 Jahre zeigen, dass ein stetiger Anstieg zu erkennen ist. Insofern ist sie aus heutiger Sicht ein sicheres Investment.

 

OTTO Immobilien Journal:

Frau Kaspar, mit dem Kauf einer Wohnung ist es ja nicht getan. Zahlreiche Verwaltungstätigkeiten kommen auf den Neo-Vermieter bzw. die Neo-Vermieterin zu. Warum empfiehlt es sich, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen?

 

Sonja KASPAR:

Um das Worst-Case-Szenario Leerstand zu vermeiden, gilt es die passenden Mieter zu finden. Nämlich Mieter, die sich die Wohnung leisten können. Eine Hausverwaltung minimiert das Risiko. Sie checkt mit ihrer jahrelangen Erfahrung den Mietkandidaten ab. Sie lässt sich Gehaltsnachweise vorlegen.

Abwicklung von Mietvertrag, Mietvorschreibungen, Betriebskostenabrechnungen, Wohnungsübergabe, Wohnungsrücknahme – all das nimmt dem Vermieter eine Hausverwaltung ab. Sie ist der Ansprechpartner für den Mieter. Nicht der Vermieter.

 

Welche Vorsorgewohnungen hat OTTO Immobilien im Portfolio?

 

OTTO Immobilien Journal:

Wenn ich mich für den Kauf einer Anlagewohnung bzw. Vorsorgewohnung entschieden habe, was kann mir OTTO Immobilien in diesem Bereich anbieten?

 

Sonja KASPAR:

  • Ein passendes Projekt sind die Parkapartments am Belvedere. Ein spektakulärer Stelzenbau – geplant von Stararchitekt Renzo Piano. Es entstehen Wohnungen in unterschiedlichen Größen. Sie eint ein faszinierender Blick über Wien sowie die Nähe zu den Grünoasen Schweizer Garten, Botanischer Garten und Schlossgarten Belvedere. Dank des Hauptbahnhofs sucht die öffentliche Anbindung seinesgleichen in Wien.

 

  • ELFZWANZIG – Urbanes Wohnen in Hetzendorf ist ein weiteres wunderbares Wohnprojekt. In der ruhig gelegenen Strohberggasse – nahe dem Schloß Hetzendorf – entstehen gerade 24 freifinanzierte Eigentumswohnungen. Diese sind provisionsfrei für KäuferInnen.

 

Eigentumswohnung, Anlagewohnung, Vorsorgewohnung in Wien Hetzendorf
ELFZWANZIG – Urbanes Wohnen in Wien-Hetzendorf

 

  • Ebenfalls für den Kauf einer Anlagewohnung bzw. Vorsorgewohnung eignet sich The Ambassy – Parkside Living im Botschaftsviertel des 3. Wiener Gemeindebezirks. Gelegen in direkter Nachbarschaft zur Ringstraße und dem 1. Bezirk setzt dieses Landmark-Building neue Maßstäbe und vereint sämtliche Vorzüge urbanen, zeitgemäßen Wohnens.

 

 

  • Ganz neu in unserem Portfolio findet sich das spektakuläre Wohnprojekt TRIIIPLE – urbanes Wohnen am Wasser. Zwischen dem Stadtzentrum von Wien und dem grünen Prater, direkt am Donaukanal, entsteht im 3. Bezirk ein imposantes Hochhaus-Ensemble.

 


Wir können auch Anlagewohnungen bzw. Vorsorgewohnungen in BERLIN präsentieren:

 

OTTO Immobilien Journal:

Wir haben gelesen, dass OTTO Immobilien auch für Anlagewohnungen in Berlin ein kompetenter Ansprechpartner ist?

 

Sonja KASPAR:

Berlin ist auch für österreichische Anleger ein äußerst interessanter Markt. Gemeinsam mit unserem Partner ZIEGERT Immobilien können wir Sie bestens beraten hinsichtlich der Fragen:

  • Warum lohnt sich diese auch für österreichische Anleger?
  • Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
  • Welche Wohnprojekte sind interessante Anlageimmobilien?

 

All diese Fragen werden in unserem Beitrag Vorsorgewohnung in Berlin beantwortet.

 

Vorsorgewohnung Anlagewohnung in Berlin
CreditJFL Photography / fotolia

 

OTTO Immobilien Journal:

Frau Kaspar, vielen Dank für das sehr informative Gespräch!

 

 

1 thought on “Was ist eine Vorsorgewohnung (Anlagewohnung)? Kauftipps von unserer Expertin”

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