Wiener Zinshausmarkt: Preise in den letzten 10 Jahren verdoppelt

Zinshaus-Marktbericht Herbst 2018

OTTO Immobilien präsentiert Jubiläumsausgabe des Wiener Zinshaus-Marktberichtes: Renditen seit 2008 stark gesunken, markante Preissteigerungen erst seit 2015.

Der Wiener Zinshausmarkt hat sich in den letzten 10 Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsmotor für den heimischen Immobilienmarkt entwickelt. So haben sich die Durchschnittspreise für Investitionen in das „Wiener Gold“ mehr als verdoppelt: von € 1.244 pro m² im Jahr 2008 auf € 2.890,- pro m² im Jahr 2018, was einer durchschnittlichen jährlichen Preissteigerung von über 8 % entspricht. Dies geht aus der neuen Jubiläumsausgabe des Zinshaus-Marktberichtes von OTTO Immobilien hervor, die am 5. November 2018 vor Journalisten präsentiert wurde. Weiteres Ergebnis der umfangreichen 10-Jahres-Untersuchung: Die Renditen sind im selben Zeitraum von 4,7 Prozent im Jahr 2008 auf heuer 2,6 Prozent gesunken.

„Von 2008 bis 2014 war die Steigerung der Preise noch moderat, ab 2015 jedoch stiegen die Einstiegs- und Maximalpreise deutlich an, auch der Durchschnittspreis legte ab diesem Zeitpunkt deutlich stärker zu als in den Jahren davor“, so Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser.

Während man im Herbst 2008 in einigen wenigen Lagen für einen Quadratmeter „Wiener Gold“ lediglich € 300,- bezahlt hatte, muss man heute für vergleichbare Häuser zumindest € 1.680,- pro m² aufwenden. Weniger spektakulär die Entwicklung bei den Höchstpreisen, die sich von € 3.000 pro m² im Jahr 2008 auf € 4.710,-  pro m² im Jahr 2018 entwickelten.

Interessante Veränderungen in der letzten Dekade sieht Otto Immobilien auch in der Verschiebung der Eigentümerstruktur von Privatpersonen hin zu Unternehmen. Während vor 10 Jahren private Zinshauseigentümer noch einen Anteil von 67 % ausmachten, liegt dieser Wert heute nur mehr bei 61 %. Im gleichen Zeitraum konnten sich die Unternehmen als Eigentümer von Zinshäusern von 22 % im Jahr 2008 auf 27 % im Jahr 2018 steigern. „Die gewerblichen Käufer von Zinshäusern werden immer mehr, da für private Eigentümer der `Betrieb´ und die Instandhaltung eines alten Hauses immer aufwendiger und weniger planbar wird“, berichtet Ing. Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien. Ursachen dafür seien neben der vorgezogenen Genehmigungspflicht für Zinshaus-Abbrüche auch die Unsicherheit um den Lagezuschlag und vieles mehr, so Ing. Gruber.

 

Anzahl der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser nach Zusatzerhebungen stark reduziert

 

Wie hat sich der Gesamtbestand der klassischen Gründerzeit-Zinshäuser Wiens in diesen letzten 10 Jahren entwickelt? Hier ergaben die Erhebungen von Otto Immobilien einen Rückgang um mehr als 9 Prozent, wobei die Hauptursachen zwar weiter die Begründung von Wohnungseigentum oder Nutzungsänderungen waren, zuletzt aber auch Abrisse eine größere Rolle spielten. „Während im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − identifiziert werden konnten, hat sich ihre Anzahl seit der letzten Berichtsperiode insgesamt um 1.457 verringert. Die Analyse zeigt, dass mit Stichtag 15.08.2018 nur noch rund 14.071 klassische Gründerzeit-Zinshäuser nach Definition Otto Immobilien in Wien existieren“, erläutert Martin Denner, BSc, Leiter der Abteilung Immobilien Research.

 

2018: Wieder Rekordjahr mit Milliardenumsatz – Preise weiter gestiegen

 

Für den Wiener Zinshaus-Marktbericht wurden neben dem Rückblick auf die vergangenen zehn Jahre auch wieder die aktuellen Jahresumsätze erhoben: Im ersten Halbjahr 2018 wurde demnach mit 697 Mio. Euro das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen seit Aufzeichnungsbeginn erzielt. „Wir gehen derzeit davon aus, dass sich das Jahr 2018 sogar noch stärker als das Rekordjahr 2015 entwickeln wird und die Milliardengrenze zum vierten Mal in Folge erreicht wird“, Unternehmenschef Dr. Eugen Otto. Vor allem die Region 4 (5., 6. und 7. Bezirk) stach mit einem Umsatz von rund 193 Mio. Euro hervor, was 32 % des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte. Im Jahresvergleich (Herbst 2017) hat sich hier das Transaktionsvolumen verfünffacht, dies vor allem aufgrund einer Transaktion auf der Mariahilfer Straße mit über 100 Mio.

 

Mindestpreise außerhalb des Gürtels legen deutlich zu – Sharedeals weiter gestiegen

 

Das geringe Angebot bei gleichzeitig starker Nachfrage hatte zuletzt vor allem auf die Mindestpreise deutliche Auswirkungen.  So stiegen in der Region 7 (12., 14. und 23. Bezirk) die Mindestpreise um 30 % an. Ebenfalls starke Zuwächse gab es in der Region 2 (2. Bezirk) und Region 12 (21. Und 22. Bezirk) mit 25 %, sowie in den Regionen 9 (16. und 17. Bezirk), 10 (13., 18. und 19. Bezirk) und Region 5 (8. und 9. Bezirk) mit jeweils 10 %.

Die Maximalpreise sind laut Otto Immobilien zuletzt auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. sind nur leicht gestiegen. „Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise von 13 % in der Region 12 (21. und 22. Bezirk) sowie 9 % in der Region 4 (5., 6. und 7. Bezirk)“, erläutert Ing. Thomas Gruber.

Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.680,− Euro/m² verkauft, heißt es im Marktbericht. Reziprok die Entwicklung der Renditen: Die Maximalrenditen sind zuletzt in allen Regionen weiter gesunken, in den Innergürtelregionen betrug das Minus zwischen −0,2 bis −0,4 %-Punkte. Bei den Minimalrenditen wurde trotz des generell niedrigen Niveaus in fast allen Regionen noch einmal eine Reduktion von 0,1 bis 0,3 %-Punkten beobachtet. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage (entspricht der Mindestrendite in der Region 1, 1. Bezirk) ist von 1,2 % auf 1,1 % gefallen. „Insgesamt spiegeln die Renditen des Wiener Zinshausmarktes dessen hohe Attraktivität wider“, so Mag. Richard Buxbaum.

In Kooperation mit Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens, wurden für den aktuellen Bericht wieder die Zahl der Sharedeals erhoben. Das Ergebnis: In der Periode September 2017 bis August 2018 wurden 48 Transaktionen umgesetzt – das sind um rd. 45% mehr als im Vorjahres-Vergleichszeitraum. „Großer Beliebtheit erfreut sich der Sharedeal insbesondere im Unternehmensverband sowie in der Familie“ berichtet Mag. Florian Schmidl bei der Pressekonferenz.

 

Zehn Jahre „Erster Wiener Zinshaus-Marktbericht“: Mehr als 500.000 Daten ausgewertet

 

Für Dr. Eugen Otto, der die Jubiläumsausgabe des Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichtes mit seinem Team präsentierte, haben sich die umfangreichen Recherchen der letzten 10 Jahre gelohnt. „Der Markt ist – auch im Sinne vieler privater Eigentümer – nicht nur transparenter und nachvollziehbarer geworden. Die Wissenskompetenz über den Wiener Zinshausmarkt ist fast zu einem Allgemeingut geworden. Bei vielen handelnden Personen ist auch das Bewusstsein gestiegen, daß ein klassisches Wiener Gründerzeithaus nicht nur `Dach über dem Kopf´, sondern auch ein wesentlicher Teil unserer Wiener Lebenskultur ist“,  so Dr. Otto.

Der Aufwand für die Recherchen zum Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht war erheblich: mehr als 500.00 Datensätze wurden seit 2008 anhand des Kaufvertragsspiegels von IMMOunited, aber auch aus dem öffentlichen Grundbuch, dem Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien und der Statistik Austria vom Research-Team von OTTO Immobilien dafür ausgewertet.

 

Sie wollen den Zinshaus-Marktbericht lesen?

 

Die aktuelle Ausgabe können Sie HIER bestellen.

 

 

1 thought on “Wiener Zinshausmarkt: Preise in den letzten 10 Jahren verdoppelt”

  1. Pingback: Versteckte Welten - das Wiener Durchhaus - OTTO Immobilien Journal

Schreibe einen Kommentar