Wiener Büromarkt weiter stabil: Deutlich mehr Fertigstellungen und Vermietungen

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Büro- und Investmentmarktbericht von Otto Immobilien für Herbst 2018

Ein deutliches Plus bei Neubauleistung und Vermietungen, ein leichtes Minus beim Investmentvolumen sowie eine gering steigende Leerstandsquote: der Wiener Büro- und Investmentmarkt ist nach Einschätzung von Otto Immobilien weiterhin stabil und gesund. Die wirtschaftspolitisch guten Rahmenbedingungen sowie das prognostizierte Wachstum der Stadt seien ideale Voraussetzungen für Projektentwickler und Investoren, so die Einschätzung von Unternehmenschef Dr. Eugen Otto im nun vorliegenden Wiener Büro- und Investmentmarktbericht für Herbst 2018.

Für heuer erwartet Otto Immobilien eine Neubauleistung von 256.000 m², das hohe Fertigstellungsvolumen des Vorjahres wird damit nochmal deutlich übertroffen. Allerdings sind fast 70 Prozent der Büroflächen vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt sich laut Marktbericht auf lediglich fünf Projekte:

  • The ICON
  • Austria Campus
  • Square Plus
  • INNO PLAZA 
  • ViE

Deutlich gestiegen ist heuer in den ersten drei Quartalen auch die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen im Vergleich zum schwachen Vorjahr. „Aktuell laufen noch zahlreiche Mietvertragsverhandlungen mit großen Unternehmen, wir erwarten für heuer eine Vermietungsleistung von rund 230.000 m²“, so die Prognose von Mag. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams. Insbesondere in den Submärkten Wienerberg (Süden) und Innere Bezirke (CBD) rechnet er im vierten Quartal mit einer starken Nachfrage an Flächen. Für 2019 erwartet Otto Immobilien ebenfalls ein gutes Jahr mit rund 180.000 m² Vermietungsleistung an modernen Büroflächen.

Die Mietpreise entwickeln sich laut Otto Immobilien weiterhin unterschiedlich. Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt sind mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben, in den inneren Bezirken des CBDs haben die Einstiegsmieten wegen der knapp verfügbaren hochwertigen Flächen mit 13,50 Euro pro m² bereits leicht angezogen. Die Durchschnittsmieten für moderne Büroflächen waren mit 14,50 Euro pro m² zuletzt konstant, so Mag. Alexander Fenzl. Interessante Perspektiven sieht man bei Otto Immobilien weiterhin für Coworking Spaces. So hat der Betreiber REGUS mit seinem Co-Working-Konzept SPACES nach einer Anmietung im The Icon Vienna nun im dritten Quartal auch im Projekt Square Plus im Submarkt Norden Flächen von 7.900 m² angemietet. Noch in diesem Jahr sind weitere signifikante Vermietungen zu erwarten, sowohl für Co-Working als auch für Office-Center, die Büroflächen für kleine Unternehmen anbieten, weiß Mag. Fenzl.

Für die Leerstandsquote hat Otto Immobilien im aktuellen Marktbericht ebenfalls wieder die Kriterien des Vienna Research Forums* herangezogen. Demnach lag diese mit Ende des dritten Quartals bei 4,8 %, durch die Umzüge von Unternehmen in neue attraktive Büroflächen steigt der Leerstand in suboptimalen Lagen. „Wir gehen daher für das vierte Quartal von einer leicht steigenden Leerstandquote von 4,8 % auf bis zu 5,5 % aus“, so Martin Denner, BSc, Leiter der Abteilung Immobilien Research.

Am Investmentmarkt führt das mangelnde Angebot auch zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens. 2,4 Mrd. EUR konnten bisher realisiert werden, bis Jahresende geht man bei Otto Immobilien von rund 3 Mrd. EUR aus, wobei erstmal auch Wohnimmobilien im Transaktionsvolumen erfasst werden. „Nationale Investoren sind mit einem Anteil von 65 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv am heimischen Markt“, weiß Abteilungsleiter Investment Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS. Das große Interesse von nationalen sowie internationalen Investoren und das geringe Angebot an Core-Objekten übt allerdings auch Druck auf die Renditen aus. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75%. In dezentralen Lagen sinkt die Rendite auf 4,50%, für dort kürzlich fertiggestellt Büroobjekte liegt sie bei 4,25%, so Lukaschek.

* Berücksichtigt werden laut Vienna Research Forum nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.

 

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